不動産を購入金額の2.4倍で転売しました。

お盆は地元、三重県に帰省していた池田です。

今回の帰省は長期休暇という訳ではなく僕が三重県で所有している不動産の売却が目的で

6年前に購入した不動産(住宅)を購入金額の2.4倍で売却することができました。

この物件は築年数は50年以上経っていたものの非常にしっかりとした造りの木造瓦葺で

なにより地積が297.52m2もあり(庭に小さな畑がオプションで付いていた)当時、即購入を決めました。

購入してからの数年は居住しつつDIYでリフォームを行い趣味として楽しんでいたのですが

現在、僕は東京に住んでいる為、空き家になっていましたが賃貸には出しておらず、

ただ固定資産税だけ収め続けて遊ばせている状態だったので今回、売却に踏み切りました。

売却にあたり見納めということで写真に収めましたが、とても思い出深いです。

こちらは主にリビングとして使用していた部屋で

当初、ロフトを寝床にしようと考えロフトを作りましたが

毎回上り下りするのが結局面倒になり隣の部屋に寝室を作りました。

こちらが新たに改築した寝室です。

もともとここは小さい玄関(大小玄関が2つあった)だったスペースで

ダブルベッドをギリギリ置ける程度でしたがその狭さが

秘密基地っぽくて気に入っていました。

こちらはダイニングキッチンで自作のカウンターを設置していました。

シンク側にしか窓がなかったのですが日中は日当たりもよく快適でした。

友人を呼んでバーテンごっこをしていた頃を思い出します。

 

こちらは玄関のすぐ隣にある襖で仕切られていた部屋で

28畳ほどのあったのでガレージにしてしまおうと当時は計画していましたが(ビルトインガレージが夢だったので)

途中で断念し放置され、奥のソファに座りながら妄想だけを膨らませていました。

 

ここは僕のお気に入りの場所でバイク用のガレージとして使っていました。

階段を上がると両サイドに6畳ほどの部屋があり

右手の部屋は在庫を置いたり撮影スペースとして使用していただけなので改装はしていませんでしたが

もう片方の部屋は改装し仕事部屋として使用していました。

僕のビジネスの出発拠点となった場所です。

 

このように少し名残惜しかったのですが

今回の取引で不動産売買について大変勉強になり

とても良い経験ができました。

 

 

どうやって不動産を売るのか?

不動産の売買を行いたい場合、不動産業者の仲介により行うか、不動産業者を通さず売手と買手が直接取引を行うかのどちらかになります。

不動産業者を介す場合は「売買価格×3%+6万円」(速算式)を上限とする仲介手数料が発生します。

この場合、例えば売買価格が5,000万円の場合、売手と買手は各々156万円という

非常に大きな仲介手数料(および消費税)の負担を強いられます。

 

一方、不動産業者を通さない個人売買であれば大きな仲介手数料は必要ないのですが、

買手を自分で探す必要があり、契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成したり、買手との交渉事など手間がかかります。

不動産業者仲介と個人売買どちらが良いか?

これは一概にどちらが良いというものではなく、それぞれにメリット・デメリットがあります。

不動産業者を仲介させる場合は、大きな仲介手数料はかかりますが、

買手探しの代行、必要書類の作成や、瑕疵担保責任を負担してもらえるなどのメリットがあります。

なかでも買手を探してもらえるというメリットは非常に大きいです。

 

個人売買に関しては、買手を探す為に不動産に対して広告を打ったり、購入見込み客に営業をかけたり、

必要書類の作成やトラブルが発生した場合、自ら対応しなければならないなどコストと時間と労力が必要になりますが

不動産業者を仲介するに比べ費用を大幅に抑えることができます。

 

このようにそれぞれ利点はありますが

すでに買手がある、または買主を自分で見つけられるのであれば個人売買が断然オススメです。

 

僕の場合は買主を自分で探し、面倒な書類関係の委任と万が一トラブルになった時のことを考慮して司法書士を介入させました。

買手がついている状態であれば司法書士を介すことでコストと時間と労力を大幅に削減することができます。

 

個人売買に必要なもの

今回の不動産個人売買で、僕が用意したものは以下の通りです。

 

・不動産登記権利情報

・住民票

・実印

・印鑑証明

・戸籍の附票

 

戸籍の附票は今回、司法書士に委任しましたが

こちらが用意する書類に関しては役場に行けば全て揃います。

 

不動産売却にかかる税金

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。

譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

つまり、

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)= 課税譲渡所得金額

こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

では住民税と所得税、それぞれの税率は何%くらいなのか?というと

これは売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

厳密に言えば、

短期所有(不動産の所有期間が5年以下)の場合は39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)

長期所有(不動産の所有期間が5年を超える)場合で20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

となっています。

僕の場合は6年以上所有していたので長期譲渡所得で20%の税率ですが

短期譲渡所得の場合ですと利益の半分近く税金で持って行かれてしまいます。

税金、恐ろしいですね…

余分な税金を支払うことのないよう課税対象となる課税譲渡所得金額を減らす為に譲渡費用をしっかり計上する必要があるので

不動産売却にかかった費用の領収書などはきっちり残しておきましょう。

 

 

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